Abschlagsrechnungen im Bauvertrag: § 632a BGB und Odoo
Kurz gesagt
Eine Abschlagszahlung im Bauvertrag bemisst sich nach dem Wert der erbrachten und geschuldeten Leistungen und ist durch eine Aufstellung nachzuweisen (§ 632a Abs. 1 BGB). Für die noch nicht gezahlte Vergütung können Sie Sicherheit verlangen (§ 650f Abs. 1 BGB); das gilt nicht, wenn der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, und nicht, wenn er Verbraucher ist und ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i oder ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB vorliegt; die Verbraucherausnahme entfällt, wenn ein zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigter Baubetreuer das Bauvorhaben betreut (§ 650f Abs. 6 Sätze 1 und 2). Beim Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge zusammen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen, und bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher eine Sicherheit von 5 Prozent dieser Vergütung zu leisten (§ 650m BGB).
Das Wichtigste
- Abschlag Bauvertrag: Höhe des Werts der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen, nachzuweisen durch eine Aufstellung (§ 632a Abs. 1 Sätze 1 und 5 BGB).
- Nicht vertragsgemäße Leistung: Der Besteller darf einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern; die Beweislast bleibt bis zur Abnahme beim Unternehmer (§ 632a Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB).
- Verbraucherbauvertrag: Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachtragsvergütung; bei der ersten Abschlagszahlung 5 Prozent Sicherheit für den Verbraucher (§ 650m Abs. 1 und 2 BGB).
- Sicherheit nach § 650f BGB: für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und noch nicht gezahlte Vergütung, Nebenforderungen mit 10 Prozent angesetzt; die Absätze 1 bis 5 gelten nicht, wenn der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder wenn er Verbraucher ist und ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i oder ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB vorliegt; die Verbraucherausnahme entfällt, wenn ein zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigter Baubetreuer das Bauvorhaben betreut (Abs. 1, Abs. 6 Sätze 1 und 2).
- Steuer: Bei der Berechnung nach vereinbarten Entgelten entsteht die Umsatzsteuer im Voranmeldungszeitraum der ausgeführten Leistung oder Teilleistung, bei vor der Leistung vereinnahmtem Entgelt im Zeitraum der Vereinnahmung; eine Teilleistung setzt ein gesondert vereinbartes Entgelt für bestimmte Teile einer wirtschaftlich teilbaren Leistung voraus (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a UStG).
- Odoo 20.0: Abschläge über Anzahlungsrechnungen, die Abrechnungspolitik Basierend auf Meilensteinen oder manuell erfasste gelieferte Mengen; die Bau-Module construction und construction_developer sind Enterprise (OEEL-1).
Was § 632a BGB für den Abschlag verlangt
§ 632a BGB steht im Werkvertragsrecht und gilt deshalb auch für den Bauvertrag nach § 650a BGB. Danach verlangen Sie vom Besteller eine Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der von Ihnen erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen (§ 632a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Terminplan begründet diesen Anspruch nicht; eine eigene Vereinbarung über Abschlagszahlungen bleibt daneben möglich. Die Leistungen weisen Sie durch eine Aufstellung nach, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglichen muss (Satz 5) — in der Praxis ein Aufmaß, eine Fortschrittsliste oder eine Kostenfeststellung.
Sind die erbrachten Leistungen nicht vertragsgemäß, darf der Besteller einen angemessenen Teil des Abschlags verweigern; die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung bleibt bis zur Abnahme bei Ihnen (Sätze 2 und 3). Für Mängel gilt § 641 Abs. 3 BGB entsprechend (Satz 4): Zurückhalten darf er einen angemessenen Teil der Vergütung, in der Regel das Doppelte der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.
Angelieferte oder eigens angefertigte Stoffe und Bauteile fließen in den Abschlag ein, wenn der Besteller nach seiner Wahl Eigentum daran erhält oder Sicherheit geleistet wird (Satz 6); diese Sicherheit kann auch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers sein (Abs. 2).
Wer betroffen ist – und wer nicht
Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon (§ 650a Abs. 1 BGB); für die Instandhaltung gilt das, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich ist (§ 650a Abs. 2 BGB).
Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn ein Verbraucher Sie zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet (§ 650i Abs. 1 BGB); er bedarf der Textform (Abs. 2). § 632a BGB gilt auch dort, denn § 650m BGB knüpft an Abschlagszahlungen nach dieser Vorschrift an. Ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB folgt eigenen Regeln: § 650m Abs. 1 BGB findet auf ihn keine Anwendung (§ 650u Abs. 2 BGB), und die Bauhandwerkersicherung des § 650f BGB entfällt, wenn der Besteller Verbraucher ist (§ 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB); sie greift ausnahmsweise doch, wenn ein zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigter Baubetreuer das Bauvorhaben betreut (Abs. 6 Satz 2). Für Schuldverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2018 entstanden sind, gilt die frühere Fassung (Art. 229 § 39 EGBGB).
Der Abschlagsplan: eine Beispielrechnung
Die Zahlen sind erfunden: Verbraucherbauvertrag, vereinbarte Gesamtvergütung 595.000,00 Euro brutto (500.000,00 Euro netto zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer nach § 12 Abs. 1 UStG, also 95.000,00 Euro), vier Abschlagsrechnungen bis 90 Prozent Baufortschritt. Die Aufstellung nach § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB weist in dieser Annahme den Wert der erbrachten Leistungen als Nettobetrag nach; die Prozentangabe ist die Kurzform. In dieser Beispielrechnung bemessen wir die Sicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB auf den Betrag, den der Verbraucher nach dem Vertrag insgesamt schuldet: 5 Prozent von 595.000,00 Euro sind 29.750,00 Euro, und auf Ihr Verlangen hält der Verbraucher die Abschlagszahlungen bis zu diesem Gesamtbetrag zurück (Abs. 2 Satz 3). Die Spalte Betrag dieser Rechnung enthält den in dieser Rechnung neu abgerechneten Betrag.
| Rechnung | Baufortschritt (Wert der erbrachten Leistungen netto) | Betrag dieser Rechnung netto | USt 19 Prozent | Rechnungsbetrag brutto | Einbehalt für die Sicherheit | Auszahlung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Abschlagsrechnung 1 | 20 Prozent = 100.000,00 Euro | 100.000,00 Euro | 19.000,00 Euro | 119.000,00 Euro | 29.750,00 Euro | 89.250,00 Euro |
| Abschlagsrechnung 2 | 45 Prozent = 225.000,00 Euro | 125.000,00 Euro | 23.750,00 Euro | 148.750,00 Euro | – | 148.750,00 Euro |
| Abschlagsrechnung 3 | 70 Prozent = 350.000,00 Euro | 125.000,00 Euro | 23.750,00 Euro | 148.750,00 Euro | – | 148.750,00 Euro |
| Abschlagsrechnung 4 | 90 Prozent = 450.000,00 Euro | 100.000,00 Euro | 19.000,00 Euro | 119.000,00 Euro | – | 119.000,00 Euro |
| Schlussrechnung | 100 Prozent = 500.000,00 Euro | 50.000,00 Euro | 9.500,00 Euro | 59.500,00 Euro | – | 59.500,00 Euro |
| Summe | 500.000,00 Euro | 500.000,00 Euro | 95.000,00 Euro | 595.000,00 Euro | 29.750,00 Euro | 565.250,00 Euro |
Die vierte Abschlagsrechnung endet bei 90 Prozent, weil § 650m Abs. 1 BGB dort die Grenze zieht; für die Schlussrechnung bleiben deshalb mindestens zehn Prozent der Gesamtvergütung, hier 50.000,00 Euro netto beziehungsweise 59.500,00 Euro brutto. Der Einbehalt verringert die Auszahlung, nicht den Rechnungsbetrag, und wird nicht mit der Schlussrechnung verrechnet, solange die Sicherheit geschuldet ist. § 650m Abs. 2 BGB nennt als Zweck der Sicherheit die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel und regelt die Rückgabe nicht; halten Sie Rückgabe und Verzinsung deshalb im Bauvertrag fest.
Steigt der Vergütungsanspruch durch eine Anordnung des Verbrauchers nach den §§ 650b und 650c BGB oder durch sonstige Änderungen um mehr als 10 Prozent, kommt bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs hinzu; eine Garantie genügt (Abs. 2 Satz 2, Abs. 3). Eine Vereinbarung, die den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung für die vereinbarte Vergütung über die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung hinaus verpflichtet, ist unwirksam (Abs. 4).
Diese Übersicht stellt die Grenzen zusammen, die den Abschlagsplan bestimmen.
| Grenze | Norm | Wirkung im Abschlagsplan |
|---|---|---|
| Höhe: Wert der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen | § 632a Abs. 1 Satz 1 BGB | Kein reiner Terminplan; die Aufstellung muss den Wert belegen (Satz 5) |
| Kürzung bei nicht vertragsgemäßer Leistung | § 632a Abs. 1 Satz 2 BGB | Der Besteller darf einen angemessenen Teil verweigern |
| Summe der Abschläge im Verbraucherbauvertrag: höchstens 90 Prozent | § 650m Abs. 1 BGB | Die Schlussrechnung beträgt mindestens zehn Prozent |
| Sicherheit im Verbraucherbauvertrag: 5 Prozent bei der ersten Abschlagszahlung | § 650m Abs. 2 BGB | Einbehalt oder Garantie; bei Nachträgen über 10 Prozent weitere 5 Prozent |
| Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung | § 650f Abs. 1 BGB | Anspruch des Unternehmers; Nebenforderungen mit 10 Prozent angesetzt; Abs. 6 Satz 1 nimmt bestimmte öffentliche Besteller sowie Verbraucher in Verbraucher- und Bauträgerverträgen aus; die Verbraucherausnahme entfällt bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer (Abs. 6 Satz 2) |
Was die Sicherheit nach § 650f BGB ändert
§ 650f BGB gibt Ihnen für die noch nicht gezahlte Vergütung einen eigenen Anspruch auf Sicherheit, unabhängig davon, ob der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen ist (Abs. 1 Satz 3). Erfasst sind die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte Vergütung und die dazugehörigen Nebenforderungen, die mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind (Satz 1), ebenso Ansprüche, die an die Stelle der Vergütung treten (Satz 2).
Geleistet wird sie etwa durch eine Garantie; gezahlt werden darf dann nur, soweit der Besteller die Vergütung anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung verurteilt ist (Abs. 2). Die üblichen Kosten der Sicherheitsleistung erstatten Sie dem Besteller bis zu 2 Prozent für das Jahr, nicht aber bei unbegründeten Einwendungen (Abs. 3). Drei Grenzen sind entscheidend: Die Absätze 1 bis 5 gelten nicht, wenn der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist (Abs. 6 Nr. 1), und nicht, wenn er Verbraucher ist und ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB oder ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB vorliegt (Abs. 6 Nr. 2); die Ausnahme der Nr. 2 entfällt, wenn ein zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigter Baubetreuer das Bauvorhaben betreut (Abs. 6 Satz 2). Unwirksam ist außerdem eine von den Absätzen 1 bis 5 abweichende Vereinbarung (Abs. 7). Die Höhe des Abschlags ändert die Sicherheit nicht: Der Abschlag bleibt am Wert der erbrachten Leistungen ausgerichtet (§ 632a Abs. 1 Satz 1 BGB); die Sicherheit tritt daneben.
Welche Abschlagsrechnung die Steuer auslöst
Bei der Berechnung nach vereinbarten Entgelten entsteht die Umsatzsteuer mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem die Leistungen ausgeführt worden sind; das gilt auch für Teilleistungen (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a Sätze 1 und 2 UStG). Eine Teilleistung liegt vor, wenn für bestimmte Teile einer wirtschaftlich teilbaren Leistung das Entgelt gesondert vereinbart wird (Satz 3). Wird das Entgelt oder ein Teil des Entgelts vereinnahmt, bevor die Leistung oder die Teilleistung ausgeführt worden ist, entsteht die Steuer insoweit mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums der Vereinnahmung (Satz 4). Ein Abschlag nach Bautenstand ist damit nicht automatisch eine Teilleistung: Fehlt die gesonderte Entgeltvereinbarung, ist die Zahlung ein vor der Leistung vereinnahmtes Teilentgelt und wird im Voranmeldungszeitraum der Vereinnahmung erfasst.
Bauleistungen an einen Unternehmer, der nachhaltig entsprechende Leistungen erbringt, sind die Ausnahme: Dort schuldet der Leistungsempfänger die Steuer (§ 13b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1, Abs. 5 UStG), Ihre Rechnung trägt die Angabe Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers (§ 14a Abs. 5 Satz 1 UStG), und die Steuer entsteht mit Ausstellung der Rechnung, spätestens mit Ablauf des der Ausführung folgenden Kalendermonats (§ 13b Abs. 2 UStG). Auch hier gilt die Vorauszahlungsregel: Wird das Entgelt vor der Leistung oder der Teilleistung vereinnahmt, entsteht die Steuer insoweit im Voranmeldungszeitraum der Vereinnahmung (§ 13b Abs. 4 Sätze 1 und 2 UStG). Bei einem privaten Besteller weisen Sie die Steuer selbst aus. Wie Steuern und Steuerpositionen in Odoo zusammenspielen, beschreibt Umsatzsteuer in Odoo: Steuern und Steuerpositionen.
Die Rechnungsangaben selbst — Anzahlungsrechnung, Abzug der vor der Ausführung vereinnahmten Teilentgelte in der Endrechnung (§ 14 Abs. 5 UStG), Ausweis der Steuer — behandelt der Artikel Anzahlungs- und Teilrechnungen in Odoo.
Wie Odoo den Abschlag nach Baufortschritt abbildet
Odoo unterscheidet drei Betriebsmodelle: Odoo Online, Odoo.sh und eine eigene Installation (On-Premise); Odoo Online ist nach der Hosting-Dokumentation nicht mit Nicht-Standardapps (non-standard apps) kompatibel. Die hier beschriebenen Wege nutzen die Standardmodule von Verkauf und Projekt: sale, sale_project und sale_management stehen im öffentlichen Community-Repository (Zweig 20.0) und damit in beiden Editionen, denn die Enterprise Edition läuft nach der Odoo-Dokumentation als Community-Installation mit zusätzlichem Add-on-Verzeichnis. Das Bau-Wissen liefert das Repository odoo/industry: Im Zweig 20.0 stehen dort die Module construction (Name General Contractor) und construction_developer (Name Property Developer), beide mit der Lizenzkennung OEEL-1 im Modulmanifest, die laut Odoo-Dokumentation für die Odoo Enterprise Edition License v1.0 steht.
Zum Abschlag nach Bautenstand passt der Weg über Meilensteine. Sie legen ein Serviceprodukt an und stellen dessen Abrechnungspolitik auf Basierend auf Meilensteinen (englisch Based on Milestones); die Option setzt voraus, dass mindestens ein Projekt Meilensteine nutzt. Im Projekt erfassen Sie die Meilensteine mit dem Feld Menge (%), das den Anteil der Auftragsposition bezeichnet, der beim Erreichen abgerechnet wird. Sind alle Aufgaben eines Meilensteins erledigt, gilt er als erreicht, und Odoo setzt die gelieferte Menge des Auftrags auf diesen Anteil; die Rechnung erstellen Sie dann über Rechnung erstellen. Wie die Abrechnungspolitik wirkt, steht in Abrechnung nach bestellter oder gelieferter Menge.
Der Wissensartikel des Moduls construction nennt drei weitere Wege: Abschlagsrechnungen über die Option Anzahlung mit dem jeweiligen Anteil, die Abrechnung nach erfassten Zeiten und das manuelle Fortschreiben der gelieferten Menge. Für die Ausbaustufe Construction Developer beschreibt er zusätzlich eine Fortschrittsansicht am Auftrag, in der Sie den Zuwachs je Position erfassen und die Lieferung freigeben, sowie einen Fortschrittsbericht für die Kundenfreigabe. Für den Angebotsaufbau bietet der Verkauf Angebots- und Abschnittsvorlagen (Abschnitt hinzufügen unter Verkauf ‣ Konfiguration ‣ Einstellungen, Angebotsvorlagen); das Bau-Modul liefert Angebots- und Abschnittsvorlagen mit, deren Bedingungen eine Anzahlung von 30 Prozent und Abschläge von 20 Prozent bis zur Fertigstellung nennen.
Für die Grenzen aus § 632a, § 650f und § 650m BGB beschreibt Odoo keine eigene Prüfung: Der Wissensartikel nennt einen Einbehalt (retention) unter den Abrechnungsszenarien, nennt dafür aber keine Funktion. Prüfen Sie deshalb vor jeder Rechnung Bautenstand, Sicherheits- und Einbehaltsstand gegen Ihren Abschlagsplan.
Checkliste für Ihren Betrieb
- Legen Sie zu jeder Abschlagsrechnung die Aufstellung nach § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB ab.
- Ordnen Sie die Rechnung steuerlich ein: Teilleistung oder vor der Leistung vereinnahmtes Entgelt (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a UStG); bei Bauleistungen an einen Unternehmer prüfen Sie die Steuerschuldnerschaft (§ 13b Abs. 2 Nr. 4, Abs. 5, § 14a Abs. 5 Satz 1 UStG).
- Bilden Sie im Verbraucherbauvertrag die 90-Prozent-Grenze und die 5-Prozent-Sicherheit samt Einbehalt im Abschlagsplan ab (§ 650m Abs. 1 und 2 BGB).
- Verlangen Sie die Sicherheit nach § 650f BGB schriftlich mit Frist, wenn die Ausnahme des Abs. 6 nicht greift: Sie betrifft einen Besteller, der eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist, oder einen Besteller, der Verbraucher ist und einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i oder einen Bauträgervertrag nach § 650u BGB geschlossen hat; die Verbraucherausnahme entfällt, wenn ein zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigter Baubetreuer das Bauvorhaben betreut (Abs. 6 Satz 2); bei Erfolglosigkeit greift Abs. 5.
- Halten Sie Rückgabe und Verzinsung der Sicherheit im Vertrag fest; § 650m Abs. 2 BGB regelt dazu nichts.
- Gleichen Sie in Odoo Sicherheits- und Einbehaltsstand mit dem Fälligen Betrag ab und prüfen Sie den Steuerbericht im Voranmeldungszeitraum der Ausführung oder der Vereinnahmung.